Fiscalité
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Quels sont les impôts à acquitter ?
La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi (micro-entreprises, forfait, réel simplifié et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé
Cette activité commerciale est également soumise aux impôts locaux :
- Taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ;
- Taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ;
- Taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé
La détermination du bénéfice imposable
Cette activité commerciale est également soumise aux impôts locaux :
- Taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ;
- Taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ;
- Taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé
La détermination du bénéfice imposable
Il existe quatre régimes obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en meublé saisonnières : micro-entreprises, forfait, réel simplifié ou réel normal.
Il est possible d'opter, avant le 1er février de chaque année, pour un régime différent de celui dont le loueur relève normalement (exemples : si vous relevez de plein droit du régime micro-entreprises, vous pouvez opter soit pour le forfait, soit pour le réel simplifié ; si le forfait est le régime applicable, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié).
Le classement en meublé de tourisme valable 5 ans exonère de la taxe professionnelle.
Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des revenus fonciers (Cerfa N°2044). Ils intègrent le revenu imposable de l'investisseur après déduction de certaines dépenses. Le montant taxable se détermine par la différence entre le revenu brut foncier et le total des charges de la propriété.
- Les loyers perçus au cours de l'année, y compris les arriérés ou loyers perçus d'avance. Les dépôts de garanties ne sont pas pris en compte.
Charges déductibles du revenu foncier
- Les dépensent de réparations, d'entretien et d'amélioration de l'habitat (ravalement, chauffage, peintures). Mais les dépenses correspondant à des travaux de construction ou d'agrandissement sont exclues du dispositif de déduction.
- Les frais réels de gérance et de rémunération des gardiens.
- Les primes des contrats d'assurance pour impayés de loyers
- Les impositions payées au profit des collectivités locales, comme la taxe foncière (hors taxe ordure) ou la taxe sur les bureaux en Ile-de-France. La TVA reversée au Trésor n'est jamais déductible.
- Les intérêts d'emprunts contractés pour l'achat, l'entretien ou la réparation du bien, sans limitation de montant ni de durée.
- La déduction forfaitaire, censée couvrir les frais de gestion, d'assurance et d'amortissement.
Le revenu net taxable ainsi obtenu est à reintégrer dans le revenu global de l'investisseur, pour subir l'impôt sur le revenu. Le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si le total de vos revenus bruts fonciers perçus par le foyer fiscal n'excède pas 4500€ au cours de l'année d'imposition (si vous êtes redevable de la TVA, de plein droit ou sur option, la limite de 4500€est appréciée hors TVA), vous avez la possibilité d'opter pour le régime d'imposition simplifié dit "micro-foncier". Votre revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement en appliquant au montant du revenu brut déclaré, un abattement forfaitaire d'un tiers. (si vous ne louez qu'une partie de l'année, le seuil de 4500€ doit être ajusté en fonction du nombre de mois de location dans l'année).
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